부동산의 정의

부동산 정의?

부동산 정의는 각 나라 법률에 따라 포함되는 의미는 조금 차이가 있지만, 넓은 의미로 토지와 그것에 정착된 건물이나 수목 등, 움직여 옮길 수 없는 재산을 뜻합니다. 우리나라 민법에서는 "토지 및 그 정착물은 부동산"이라고 정의하고 있으며, "부동산 이외의 물건은 동산이다", 그리고 다양한 법률을 통해 토지 및 그 정착물에는 토지, 토지와 별개로 독립된 부동산인 건물, 토지에 부착된 수목의 집단으로 입목등기를 마친 수목, 명인방법을 갖춘 수목이나 수목에서 분리되지 않은 열매 등의 과실, 토지에서 경작 및 재배하여 토지에서 분리하지 않은 농작물 등도 부동산에 포함된다고 규정하고 있습니다. 

 

가까운 나라 일본도 우리나라 민법과 같은 부동산 정의를 이야기하고 있습니다. 다만 부동산은 이동이 용이하지 않고 고가의 재산이기 때문에 동산과는 다른 규제를 받는다고 정의하고 있습니다. 그리고 특별법에 의하여 광업재단, 어업재단, 도로교통 사업재단, 공장재단, 자동차 교통사업재단 등도 등기를 통해 부동산으로 인정됩니다. 독립된 부동산으로서 건물로 이야기하기 위해서는 최소한의 지붕과 기둥 그리고 주벽이 이뤄지면 됩니다.

 

부동산 건물 3요소?

 

부동산 건물 3요소를 이루는 건물, 지붕, 주벽에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다. 부동산 개발, 건설, 건축 분야에서 건물이란, 지속적인 거주를 위해 인간이 만든 구조물을 뜻합니다. 크게 두 가지 종류로 구분할 수 있습니다. 첫 번째 상업용, 기관용, 산업용입니다. 상업용 건물은 업무용으로 사용하는 건물입니다. 예를 들어 영업소, 사무실 같은 것입니다. 산업용 건물은 창고, 공장 같은 것을 말하고 기관용 건물은 정부, 대학, 군 병원 등을 말합니다. 두 번째 거주용입니다. 거주용 건물은 집이라 이야기합니다. 원룸 건물에서 벽돌집 그리고 고층 아파트까지 다양합니다. 그리고 민법상 건물은 토지 정착물의 대표라고 할 수 있습니다. 그래서 건물은 언제나 토지와 구분하여 별개의 부동산이 되고, 토지대장, 건축물대장 등 별도의 등기부를 두고 있습니다. 따라서 건물에 관한 권리 변동은 토지와 함께 등기하지 않으면 그 권리의 득실 변경에 대한 효력이 발생하지 못하게 됩니다. 즉, 건물은 구조상 독립성을 가지고 있으면 1개의 건물로 매매하고 등기할 수 있습니다.

 

여기서 말하는 독립된 건물이 되기 위한 사항 3가지가 있습니다.

첫째 건축 중의 건물인데 이것은 압류, 양도에 관해 중요한 문제가 될 수 있습니다. 지붕을 씌운 것으로 건물이라 할 수 없으나 벽 및 지붕이 되면 방바닥이나 천장 도배를 아직 하지 않았어도 건물로 등기는 가능합니다. 둘째 건물의 개수는 토지와 다르게 등기부가 아닌 사회 관념에 의해 판단되어야 합니다. 물리적 구조뿐만 아니라 주위 건물과 접착 정도, 사방상황, 소유자 등에 관해 판단돼야 한다고 합니다. 마지막으로 건물의 동일성은 개축 또는 장소를 이동해도 반드시 이전 건물과 동일성이 상실되지 않는다는 것입니다.

 

그리고 토지와 건물 이외에 수목 집단 등도 부동산으로 취급되고 있습니다. 지붕은 건축물과 그 구성물을 다양한 환경 영향으로부터 보호하는 건물 가장 윗부분을 덮고 있는 것을 말합니다. 주택이 가장 일반적이고, 재료와 건축물 용도, 건축 양식, 설계, 법률 등에 따라 달라질 수 있습니다. 그리고 흔히들 말하는 옥상과는 차이가 있는데 지붕은 사람이 올라가는 용도가 아니고, 옥상은 건물 윗부분을 사람이 주거환경으로 활용하기 위해 평평하게 만든 공간을 뜻합니다. 주벽은 독립된 건물 요건에 해당하며, 둘레 벽을 의미하는 것으로 정면에서 마주 보이는 벽이란 뜻의 주벽과는 개념이 다릅니다.

 

부동산 가치 평가?

 

부동산 가치 평가를 하는 목적은 앞에서 설명한 토지 및 그 정착물을 말하는 부동산은 동일하지 않은 차별성을 가지고 있고 부동산마다 지니는 가치가 다르기 때문입니다. 흔히 부동산 가치를 판정할 때 "감정평가"를 하게 됩니다. "감정평가"란 토지 등의 경제적 가치를 판단하여, 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 뜻합니다. 감정평가 대상으로 토지, 건물뿐만 아니라 어업권, 양식업권, 광업권, 공장재단, 저작권, 산업재산권, 광업재단, 건설, 기계, 자동차, 항공기, 선박 등 부동산, 유무형 자산, 동산 등이 있습니다. 감정평가는 감정평가사란 국가전문자격을 취득한 사람이 할 수 있으며, 감정평가 대상의 가격, 소득 등을 근거로 가치를 추계합니다. 감정평가사는 감평사라라도 불리는데 감정평가에 관한 법규와 실무를 이해하고 이를 적용할 수 있는 능력을 갖춰야 합니다. 감정평가 원리는 아주 다양합니다. 크게 11가지로 설명하게 되며, 예상의 원리, 수요와 공급의 원리, 변동의 원리, 경쟁의 원리, 대체의 원리, 균형의 원리, 기회비용의 원리, 잉여 생산성의 원리, 기여의 원리, 외부성의 원리, 적합의 원리입니다. 그리고 이런 원리를 기초로 평가를 하게 되는 감정평가방식은 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 원가방식과 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 비교 방식, 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 수익방식으로 평가를 하게 됩니다.

 

이처럼 부동산학은 단순히 토지, 건물을 설명하는 학문이 아닌 다양한 학문을 복합적으로 응용하여 만들어진 학문이라 생각합니다. 부동산에 대해 가치평가를 할 때도 한 가지 방법이 아닌 원가방식, 비교 방식, 수익환원법 3가지 방법을 복합적으로 이용하고 예상의 원리, 변동의 원리 등 총 11가지의 기본적인 원리와 때론 수학적 계산을 통해 가치 평가를 하는 고차원적인 학문입니다.