도시 재개발 사업

도시 재개발 사업?

도시 재개발 사업의 의미는 도시 확장으로 신도시 위주의 발전으로 구시가지 노후로 발생하는 도시 침체를 방지하고, 도시 경제 활성화를 위해 사회 문화적, 물리 환경적 등으로 활성화하는 사업입니다. 도시 재개발 사업을 구상하고 본격적 사업 추진을 위해 우선하여 조합 구성을 한 후, 지자체로부터 승인, 비용, 시공사 선정 등의 절차에 의해 도시 재개발 사업을 시작하게 됩니다.

 

도시 재개발 사업 범위

도시 재개발 사업 범위는 광범위한 개념으로 구분할 수 있습니다. 크게 3가지 범위로 설명할 수 있으며, 도시재생사업이란 가장 큰 개념 속에 뉴타운 사업 그리고 재개발과 재건축 사업이 포함되어 있습니다. 

도시재생사업은 정비사업과 함께 효율적인 단계별 추진계획을 통해 도시 인프라를 다시 정비하여 공간 구조재편 및 새로운 공간 창출을 통해 도시 기능을 활성화시키는 방법이며, 기존에 지니고 있는 경제적, 물리적, 사회적 등 문제를 해결하기 위한 것입니다. 도시재생사업은 지속할 수 있는 도시 환경을 유지하고 활성화시키기 위한 과정을 중시는 반면, 기존의 환경정비 중심의 물리적인 도시정비사업은 환경 개선이라는 최종 결과에 중점을 두고 진행하는 것입니다.

 

내용적 그리고 공간적 범위로 설명할 수 있습니다. 

내용적 범위는 3가지로 나눌 수 있는데, 경제적으로 도시산업과 경제 상황 등 복합적으로 도시경제 부흥을 유도할 수 있는 범위, 공공과 민간 그리고 지역주민 등 계층별 개발주체 참여를 통해 도시 고유의 사회·문화적 특징을 유도할 수 있는 범위, 환경·물리적으로, 침체가 진행되고 있는 지역부터 계획적인 도시 정비와 새로운 개발 지역이 계획적으로 공사가 진행되도록 유도할 수 있는 범위로 나눌 수 있습니다. 

 

공간적 범위도 3가지로 설명할 수 있는데, 중소도시의 도심, 미래에 도시쇠퇴 속도가 높아질 것으로 예상되는 지역 내 시가지, 지자체 도시 및 주거환경정비 기본계획상 정비예정구역으로 나눌 수 있습니다.

 

도시 재개발 사업과 관련된 사업은 사업성이 낮아 장기간 개발이 지체된 지역에서 LH와 같은 공기관에서 정부로부터 국공유지 무상양여, 재정지원 등을 받아 시행하는 주거 환경 개선 사업, 노후 주택이 밀집하고 도로와 상하수도, 주차장과 같은 정비기반시설이 열악한 주거지역을 대상으로 철거한 후 그 위치에 새로운 공동주택과 그 규모와 비슷한 사업으로서 관리처분방식으로 시행합니다. 반대로 정비기반시설은 양호하지만 건축물이 노후된 주로 아파트를 대상으로 기존 건축물 철거 후 그 자리에 새로운 공동주택을 건설하는 사업인 주택 재건축 사업이 있습니다.

 

도시 재개발의 올바른 방향

도시 재개발의 올바른 방향을 위해서 가장 중요시되는 요소는 의견 조정입니다. 도시 재개발은 다양한 이해관계가 얽히기 때문에 과정 중에 충분한 토의와 설득이 반드시 필요합니다. 해당 지역 주민의 소득 수준, 토지 소유관계, 입지 등 상황을 고려하여 재개발 방향이 적용되어야 합니다. 또한, 지역에서 활동하는 사회단체, 행정 기관 등의 지역 사회 구성원들이 참여하며 단계별 절차에 맞게 이뤄져야 합니다.

 

도시 재개발 이후 해당 지역은 경제 활동이 촉진되고, 개발 전 환경 저하 요소들이 줄어들어 문제점이 줄어들게 됩니다. 또한, 기반시설 정비로 인해 지역 주민에게 편의를 기여하고, 도심 공원과 정비된 보행 공간 등의 확보로 깨끗한 환경을 제공할 수 있습니다. 하지만, 재개발을 하는 지역은 범위가 한정적이기 때문에 기존 지역 주민에게 불편함을 발생시킬 수 있고, 투자세력 진입으로 개발 이익 대상이 소수에 해당된다는 점은 아직 풀리지 않는 숙제입니다.

 

대표적인 도시 재개발 사례를 보면, 가까운 일본 같은 경우 부동산 버블로 인한 경제 붕괴 이후 침체된 부동산 경기를 회복하고자 부동산 개발을 국가 경쟁력 강화 목적으로 시작했다. 그리고 도쿄 인근 조성된 구 신도시 지역의 재건축과 재개발을 해당 지역구 중심으로 진행하며, 도심 집중을 분산시키려는 노력을 하고 있습니다.

그리고, 국토 면적이 협소하여 필수적으로 도시 개발이 필요한 홍콩 같은 경우도 낡은 구시가지 재정비와 주거 지역 조성을 위한 토지 확보를 위해 도시 재개발을 진행하고 있습니다. 미국은 뉴욕, 시카고 등 오래된 건물들을 내진 설계와 함께 새롭게 탈바꿈 하기 위해 재개발을 다각화하는 노력을 하고 있습니다.

 

우리나라 같은 경우 지역경제 활성화를 중점으로 경제, 문화, 복지 등 복합적 차원에서 적극적인 주민참여를 통해 민간과 정부가 함께하는 균형발전 차원에서 논의가 되고 있습니다. 최근, 윤석열 정부 집권 후 분당, 일산, 산본, 평촌, 중동 등 수도권 1기 신도시 특별법을 통한 도시 재건축 사업을 진행하고 있고, 한강 르네상스를 통한 공급확대 등을 추진하고 있습니다.

이전 문재인 정권 땐 2017년 7월 도시재생 뉴딜사업 선정 계획을 발표하였습니다. 도시재생 뉴딜사업은 기존 도시재생사업 규모를 줄여서 철거 없이 주민들이 원하는 생활시설을 소규모로 설치하는 방식으로 추진되었습니다. 동네 단위로 묶어 주택을 수리하고, 소규모 편의시설을 설치해 주는 "우리 동네 살리기 사업" 방식으로 추진되었습니다.

 

과도한 개발이익의 사유화, 기형적 난개발, 저소득 계층과 괴리감, 사업성이 높은 곳에만 이뤄진 민간위주의 재정비 사업으로 인해 사업성이 부족한 노후, 불량주거지는 방치되는 등의 부작용을 불러오는 등 문제점도 있지만, 모든 서울시민뿐 아니라 서울 방문객은 꼭 방문하는 장소가 된 청계천 개발과 같이 사회 구성원 통합을 이뤄낸 개발 효과도 있습니다.