일본 부동산 동향

일본 부동산 동향

일본 부동산 동향에 대한 주요 지표 변화입니다. 2022년 도쿄 올림픽 이후 부동산 폭락설을 믿고, 가격이 하락한다면 부동산 매수를 생각했던 예정자들의 기대와는 반대로 일본 부동산경제연구소의 조사에 의하면, 2023년 일본 전체에서 분양된 신축 아파트의 평균 가격이 5911만 엔으로, 전년 대비 15.4% 상승했고, 이는 최고점으로 분석됩니다.

비록, 2023년에 분양된 신축 아파트의 호수는 6만 5,075호로 전년 대비 10.8% 공급은 감소했지만, 신축 아파트 가격이

급등한 요인으로 대한민국과 마찬가지로 건축 자재와 인건비가 큰 폭으로 상승하였고, 특히 도쿄의 고급 아파트 평균 가격은 1억 엔을 넘었지만, 연봉 2천만 엔이 넘는 신흥 부자의 수요 증가로 인한 전체적인 분양 평균 가격 상승이 주요 요인으로 판단됩니다. 

 

일본 부동산 상승에 따른 분위기

일본 부동산 상승에 따른 분위기를 살펴보면, 과거 부동산 거품이 다시 시작되는 분위기라고 말합니다. 최근 금융청에 따르면, 부자들이 부동산 투자로 열쇠를 쥐는 것은 "수익률"이라고 합니다. 부동산 가격이 오를 때 임대료를 올리지 않으면 수익률이 낮아지게 됩니다. 따라서, 최근 분위기는 수익률이 낮아져서 시황이 무너질 가능성이 높다는 분위기입니다.

이미 작년 하반기부터 수도권 중심으로 수익률이 낮아져 부동산 거품의 마지막 시기라고 생각하고 있습니다. 최근 5년 이상 된 구축 아파트 수요는 낮았지만, 신축 아파트 수요는 증가하여 부동산 가격 상승으로 보이는 착시 효과는 있다는 뜻입니다. 부동산 가격 결정 요인으로 "수요와 공급"은 중요한 요소이기 때문입니다.

 

반면, 거품이 아니라고 생각하는 입장으로는 부동산 가격 상승을 전망해 고가를 매수하는 투자자나 부동산 투자회사가

증가했다는 점에선 1990년대 일본 부동산 버블과 비슷하단 판단을 할 수 있지만, 어디까지나 미시적 관점에서 바라보는

시각이라고 생각하는 분위기입니다. 일본 수도권 전체로 봐도 거래가 과열되고 있는 것은 극히 일부 지역이며, 오히려

매도 예정 부동산은 증가하고 있으며, 오르는 영역은 오르고 내려가는 영역은 내려간다는 양극화가 진행되고 있단 것에 지나지 않습니다. 도심과 교외 모두 상승했던 부동산 버블과는 차이가 있는 점이고, 여전히 지속되는 저금리에 투자자보다는

실수요층 비중이 높고 투자 매물 수익률의 차이를 뜻하는 수익 격차라는 관점에서도, 아직까진 경제 합리성이 수반되고 있어 일정하게 수익률을 얻을 수 있다고 판단합니다. 부동산 수익률이 10년물 국채 수익률 아래로 떨어지는 상태는 거품

이라고 판단되지만, 매매 가격 대비 높은 수익률은 아니라도 임대료도 상승하고 있기 때문에, 부동산의 수익률 GAP이 높은 수준입니다. 즉, 일본 부동산의 가치 판단에 대한 새로운 시각이 이뤄지고 있습니다.

현재, 보유하고 있는 부동산 매도 계획을 잡고 있는 분들은 가격 하락 위험이 두려워, 초조해진 심리로 매각을 서두를 필요는 없고, 중장기 관점에서 여유 있게 매도 계획을 세우는 것도 필요합니다. 부동산 시장은 사이클이 존재하기 때문에 추이 변화는 항상 있습니다. 수요는 저금리 지속과 해외 투자자 증가가 받쳐준다면, 부동산 매도 시 수요를 받쳐 줄 매수층이 존재하기 때문입니다. 

 

2024년 일본 부동산 예상

2024년 일본 부동산 예상 시나리오는 어떻게 될까요? 2022년 도쿄 올림픽 후 폭락설을 믿고 금액이 떨어진 곳을 매수하려고 기다렸던 대기자가 많이 있었습니다. 현재 매도자 우위 시장이지만, 매수를 대기하는 분들에겐 2024년 부동산은 기회라고 할 수 있습니다. 하지만, 5% 이상 가격이 내려갈 것으로 기대하고 마냥 기다리면 안 될 거 같습니다. 현재 원하는 조건의 부동산이 있고, 해당 부동산이 시세와 가깝고 본인이 감당할 수 있는 허용 범위의 가격대라면, 용기를 내서 매수하면 좋은 타이밍이라 판단합니다. 만약 앞으로 5% 이상 가격이 내려갈 거라 생각한다면, 시세보다 높은 부동산 매물 증가로 인해 매수 심리가 약화되어 물량 재고가 늘어나고, 시세 대비 2~3% 저렴한 부동산이 나와도 물량 처리가 되지 않는 상황이 이어진다면 5% 이상 하락한 가격에 매수할 수도 있을 거라 판단됩니다.

 

2024년 도쿄 부동산은 여러 대규모 재개발도 앞두고 있어 추가 물량 공급과 엔화에 의한 해외 투자자의 수도권 아파트로 자금 유입도 활발해지고 있습니다. 그리고 외국인 부동산 투자 비율도 증가하고 있습니다. 해외 투자자에 의한 수요가 증가한다면, 향후 재고량 감소로 이어질 것이고 이는 부동산 가격 상승을 부 축이는 요인이 될 수 있습니다.

따라서, 향후 몇 퍼센트의 가격 인하를 예상하고 관망하는 것보다 시세와 비슷하거나 조금 낮다고 판단되면, 현재 대출 금리가 낮을 때 매수하는 것이 합리적이라고 판단합니다.

그리고, 매물이 증가하는 것의 장점은 매수 예정자 입장에서는 가격이 내려가는 것뿐만 아니라, 선택지가 늘어서 마음에 드는 매물을 찾기 쉬워진다는 점도 있기 때문에 망설이지 않고 매수하는 것도 효과적인 투자라 판단합니다.

다만, 앞으로 우려되는 점이 있다면 세계 경제 성장 감속, 지정학적 위험 등 대외 리스크가 존재하기 때문에 투자는 언제나 시장의 흐름과 수급 균형, 실거래 상황 등을 확실하게 파악하는 노력을 해야 하고 부동산 투자에 대해 본인이 납득할 수 있는 매수 및 매도 전략을 세워 진행한다면 후회 없는 투자가 될 수 있고, 이에 대한 책임자는 개인이라는 점은 꼭 기억해야 할 것입니다.