정비사업 의미

정비사업의 분류?

정비사업의 분류는 3가지로 구분됩니다. 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역 ·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 

재개발 사업입니다. 반대로 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 재건축 사업이며, 일반적으로 30년 이상 노후된 아파트를 대상으로 실시합니다.

도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 지극히 열악하고 노후 ·불량건축물이과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업을 주거환경개선사업으로 분류됩니다. 

구분	재개발사업	도시환경 정비사업	가로주택 정비사업	재건축사업	주거 환경 개선 사업	주거 환경 관리 사업
대상 지역	노후, 불량 건축물 밀집 지역	상, 공업지역	노후, 불량주택 밀집가로주택	공동주택	저소득자 집단거주	단독주택 및 다세대 밀집
공급	주택, 부대시설 및 오피스텔 건설 및 공급 조합 단독 또는 시장, 군수 등과 공동시행	건축물 건설 및 공급 토지등소유자, 조합 단독 또는 시장, 군수 등과 공동시행	건축물 건설 및 공급	주택 부대시설 및 오피스텔 건설 및 공급

 

그리고 2017.2.8 공포된 도시정비법에 따라 종전의 정비사업은 통폐합이 되었는데,

주거환경개선사업과 주거환경관리사업은 주거환경개선사업으로 통합, 주택재개발사업과 도시환경정비사업은 

재개발사업으로, 주택재건축사업은 재건축사업, 가로주택정비사업은 "빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법"으로

이동하였습니다.

 

사업별 간략한 특징으로 주거환경개선사업은 도로 등 정비기반시설 설치비용을 국고에서 지원하고 당해 구역 내 

국, 공유지를 무상 양여하는 정부 정책사업으로 다양하게 혼용하여 시행하며, 재개발사업은 주민이 소유한 토지 등을

출자하는 형식의 사업으로서 토지매입 자금 투입비율이 매우 낮은 장점이 있습니다.

재건축사업도 재개발과 마찬가지로 토지매입 자금 투입비율이 매우 낮은 장점이 있고, 주택단지에 있지 아니하는 건축물의 경우에는 지형여건과 주변의 환경으로 보아 사업 시행상 불가피한 경우로서 정비구역으로 보는 사업에 한정합니다.

노후 불량건축물의 정의?

노후 불량건축물의 정의는 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 및 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물입니다.

내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계 및 시공으로 구조적 결함이 있는 건축물로서 

건축물을 건축하거나 대수선 할 당시 건축법령에 따른 지진에 대한 안전 여부 확인 대상이 아닌 건축물 중 다음 각 호의 

하나에 해당하는 건축물을 말합니다.

1. 안전진단기관이 실시한 안전진단 결과 건축물의 내구성 및 내하력 등이 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에

    미치지 못할 것으로 예상되어 구조 안전의 확보가 곤란할 것으로 우려되는 건축물

2. 급수, 배수, 오수 설비 등의 설비 또는 지붕 및 외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능을 유지하기 곤란할 것으로 

    우려되는 건축물

이외 다음 두 가지 요건을 모두 충족하는 건축물로서 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치하고

건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물

입니다.

 

 

정비사업 추진절차?

정비사업 추진절차는 다음과 같은 단계로 진행됩니다.

 

기본계획 수립 및 고시 (주민공람, 시의회 청취, 도시계획위원회 심의)

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정비계획 및 정비구역 입안 (시장, 군수 등 => 시장)

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정비계획 결정 및 정비구역 지정

↓

추진위원회 구성(토지등 소유자 => 시장, 군수)

↓

조합설립인가(추진위원회 => 시장, 군수 등)

↓

시공자 선정(사업시행자)

↓

사업시행인가(사업시행자 => 시장, 군수 등)

↓

분양신청 및 관리처분계획 수립(사업시행자)

↓

관리처분계획인가(사업시행자 => 시장, 군수등)

↓

이주 및 철거

↓

착공 및 일반분양

↓

준공인가 및 입주

↓

이전고시 및 정비구역 해제

↓

청산 및 해산

 

위 일련의 과정을 거치며 정비사업 추진이 되며, 추진위원회 구성을 위한 주민 동의부터 무산되는 경우도 많고, 진행이

순탄하여, 10년 이내 청산 및 해산이 되는 사업도 있는 만큼 주민과 조합 그리고 시공자 등의 협조가 중요한 사업입니다.

 

주거환경개선사업은 주로 주민이 스스로 주택을 보전, 정비, 개량하는 "관리형 주거환경개선사업"(종전의 현지개량사업)과 시장, 군수 등 토지주택공사등이 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하거나(수용방식) 인가받은 관리처분

계획에 따라 주택 및 부대복리시설을 건설하여 공급(관리처분계획방식)하는 "공동주택건설사업"으로 시행합니다.

 

원칙적으로 토지등소유자로 구성된 조합이 시행하며 지자체, 토지주택공사등, 건설업자 등과 공동시행하기도 합니다.

법으로 정한 요건을 갖춘 경우 지정개발자가 시행할 수 있으며 경우에 따라서 공공시행자가 시행하거나 조합 또는

토지등소유자를 대신하여 사업을 대행할 수 있습니다.

 

지금까지 정비사업 종류에 대해 알아보았습니다.

현재 건축비 및 자재비 상승으로 정비사업 추진 진행이 쉽지 않은 건 상황입니다. 하지만, 부동산은 부동성 특징을

가지고 있어 오래된 건축물에 대해선 새롭게 변모시켜 가치 상승시키는 사업이 앞으로도 지속적으로 추진될 것으로

판단합니다.